מע"מ על האיוולת

הניסיון בשוק הנדל"ן במערב, במקומות שהמשק עדיין חופשי, הוא חד משמעי - כשיש מספר נתון של דירות אבל כוח הקניה גדל גם מחיר הדירות קופץ פלאים. הסיבה היא שמחיר הדירות ניקבע  בראש ובראשונה מיכולת הקניה והתשלום של הרוכשים. אם יש מספיק אנשים שיכולים לרכוש דירה במחיר מסויים המוכר וודאי לא יוריד את המחיר אלא ינסה להעלות אותו קצת.

בועת נדל"ן היא מצב שהון זול רב עומד לרשות קוני הדירות, הם מציפים את השוק בביקושים לדירות ומחוללים תהליך התייקרות שנעצר רק כשכבר אין הון זול לרכישתם או כשכבר אין יותר ביקוש לדירות יקרות. לכן משכנתאות גדולות בריבית נמוכה מחוללים בכל מקום בעולם תהליך של התייקרות הדיור. לא ברור האם לא כדאי לקנות דירה במיליון שקל במשכנתתא יקרה או דירה במיליון וחצי כי המשכנתא נעשתה זולה אבל גם יקרה מאד את הדירה - כאמור המחיר הדירה הוא פונקציה של יכולת התשלום של הקונים.

ויתור על מע"מ, כהצעת האוצר, היא למעשה הזרקת כסף לשוק הדיור - לפי חישובי האוצר מדובר בהזרקת 2 מיליארד שקל בשנה מתקציב המדינה לטובת קבוצה מוגדרת וניבחרת. מדובר בהזרקת כסף חינאמי לשוק דירות שאינו מגדיל את היצע הדירות אלא רק את יכולת הרכישה שלהן.  לכן כלל א' בכלכלת נדל"ן - כשהיצע הדירות נתון ולא גדל - כסף זול נוסף שמוזרק לשוק רק מקפיץ את מחירי הדיור ולא מרסן אותם.

כלל ב' בכלכלת נדל"ן - היכן שיש כסף ממשלתי רב המוזרם לשוק דרך מנגנון בירוקרטי מסועף של תקנות, סעיפים וחוקים קם מיד שוק שחור של "מעכרים"  וכל הנתונים מניסיוננו אנו ומניסיונם של אחרים הוא שהם - המעכרים - יגזרו את רוב הקופונים מהמבוך הבירוקרטי והכסף הממשלתי הניתן בחינם.

כרגע מדינת ישראל נמצאת בתהליך של בניה מוגברת והרחבת היצע הדירות בשוק הישראלי לכולם. התהליך, מטבע הדברים, יקח זמן, לפחות עוד שנה, בטרם יתן תוצאות. מסתבר שלשר האוצר, שעד כה קיבל כמה החלטות לא נוחות, אצה הדרך לתוצאות פופוליסטיות קצרות טווח - ביטול המע"מ לדירות לזוגות שעומדים בשורה של תנאים בירוקרטיים מפלים.  ההחלטה יכולה, במיקרה הטוב, להוזיל לציבור קטן ובאופן זמני את הדירות ( עפי שר השיכון אורי אריאל, לכ 8% מהרוכשים סך הכל) אבל, נוכח העובדה שמלאי הדירות לא גדל, לייקר משמעותית את הדירות לשאר הרוכשים: זוגות מבוגרים יותר, ערבים, חרדים ובכלל הפריפריה החברתית של ישראל.

יתר על כן, לכל אזור ניקבע רף מחיר ממוצע המזכה בביטול המע"מ לזכאים בלבד. פה ושם יהיו מיקרים שקבלנים יורידו את מחירי הדיור כדי להתאים אותם לסף הזכאות. על כל מיקרה כזה יהיו שלש או ארבע מיקרים של קבלנים שיעלו את המחיר עד קרוב לגבול המותר כדי לגזור לעצמם נתח גדול ככל האפשר מביטול המע"מ. התהליך גם יעלה את ממוצע מחירי הדיור, את מדד מחירי הדיור ואת מחירם לצרכן הלא זכאי. הכוונה אולי טובה, היא בטוח נגועה בחוסר סבלנות, ראיה קצרת טווח ופופוליזם הרסני.

היות ועל פי ההצעה יוכל זכאי להנחה ממע"מ למכור את דירתו כעבור חמש שנים מבלי להחזיר את המע"מ  במחיר השוק - אין שום ספק שיתפתח שוק שחור ורחב שיספסר בקניית דירות זולות וירוויח ממחירתן במחיר השוק הגואה כעבור חמש שנים - בסרט הזה היינו מדי הרבה פעמים מכדי להאמין שפיקוח ותקנות יכולים לימנוע את התופעה. מדובר ביצירת פירצה ענקית לספסר הממולח.

מכאן, בצד השיקול הכלכלי שההצעה לבטל את המע"מ לדיור לאוכלוסיה נבחרת זכאית לא תוזיל אלא תייקר את הדיור כמעט לכולם יש גם השיקול החברתי/ אזרחי. דיור ראשוני בר השגה לזוג צעיר  היא כמעט חובה של המדינה לכל אזרחיה. את אלו המשרתים את המדינה יש לתגמל במענקי פרישה, בשכר מתאים על תקופת השרות, בסיוע ללימודים רחבים על חשבון המדינה ובנגישות למקומות עבודה יעודיים מוגבלים. מענקי שיכון צריכים לשמש לצימצום פערים והשוואת הזדמנויות לכולם ולא להעמקת פערים עתידית על בסיס העבר כי בכך אנחנו מנציחים לעתיד את פער העבר.

בקיצור - הצעתו של יאיר לפיד שר האוצר לבטל את המע"מ על דירה ראשונה לאוכלוסיה מוגדרת וניבחרת היא פופוליסטית ואני לא רואה אפשרות שהפיתרונות לא יקברו תחת שפע הבעיות שהיא תיצור. עדיין לא מאוחר לעצור את האיוולת.