שני שרי האוצר האחרונים, יאיר לפיד ומשה כחלון צברו הון פוליטי ובנו תוכניות מורכבות כדי "להוזיל" את מחירי הדיור בישראל שמחירם הנומינלי הרקיע שחקים, יש הטוענים מעל למקובל בכלכלות מתקדמות, והציגו את מכירי הדיור כבעיה חברתית וכלכלית מרכזית בחברה הישראלית. ההתנפלות המטורפת על דירות חדשות ושבירת שיאי המכירות מחודש לחודש מטילה סימן שאלה כבד על הנחת היסוד שמחיר הדירה בישראל הוא באמת יקר. הטעות נעוצה בהבדל שבין המחיר הנומינלי, תג המחיר הצמוד לדירה, נגיד 2 מיליון שקלים, למחיר האמיתי הריאלי. את המחיר הנומינלי מכתיבים יחסי היצע וביקוש עכשוויים בשוק ולמעשה הגדלת ההיצע, גם בלי תוכניות גיבוי נוספות כמו "מחיר למישתכן", כניראה תוריד משמעותית את מחירי הדיור, אם לא בליבה של מרכז תל אביב אז בכל המעגלים מסביב מפיתחת הנגב ועוטף עזה, דרך חריש וגיבעת אולגה ועד הגליל.
אבל היות וכימעט כולנו רוכשים את מרבית הדירה לא בכסף מזומן מידי אלא במשכנתאות, כלומר בתשלום עתידי רחוק טווח. המחיר הריאלי של הדירה שלנו משתנה מיד, הוא תלוי בכושר ההחזר שלנו, בגובה הריבית הראלית על הכסף, בתקווה שלנו להכנסות נוספות בעתיד ובביטחון שתהיה לנו עבודה ולא נהיה מובטלים, כלומר בביטחון התעסוקתי. המחיר הריאלי תלוי בתחזית שלנו לשינויים בערך הדירה ובמיקרה שהתחזית היא שמחירי הדיור יעלו כך מחירה הריאלי העכשווי של הדירה ניראה לנו כדאי וזול יותר. בנוסף פועלים גם גורמי מישנה כמו תעוזה ואחריות להשפיע על המחיר הריאלי לקונה הדירה. ההתנפלות האדירה על דירות בישראל, שליש מהן להשקעה, מעידה רק דבר אחד שאי אפשר לחמוק ממנו - בניגוד למחיר הנומינלי הרשום על התג שהוא מרקיע שחקים המחיר הריאלי דווקא סביר ואפילו זול.
לא מעט כלכלנים מעריכים שקשה מאד להוזיל את המחיר "הריאלי" של הדירות להבדיל משינויים קוסמטיים בתג המחיר הנומינלי שלהם. - דעיכת אירופה, הבלימה הכלכלית בסין והמלחמות במזה"ת יוצרים האטה כלכלית עולמית שהיא מצידה מנמיכה את הריביות ומוזילה את המשכנתאות, הרכיב המרכזי במחיר הריאלי העתידי לדירה. לבד ממדינות מרכז אפריקה כמעט בכל העולם יש ירידה בילודה והעולם החל בתהליך ראשוני של התמעטות האוכלוסין בה. ארה"ב וישראל הן מהחריגות בתחום. לכן אין צורך באירופה בדירות חדשות, בטח לא במיזרח אירופה שאוכלוסייתה מתמעטת. ישראל צפופה, מתרבה וכל שנה יש צורך לאכלס כ 200,000 בני אדם חדשים ונוספיפ בדירות נוספות בארץ שהולכת ומצטופפת. יש בישראל כלכלה צומחת ויצירתית שמבטיחה גם ביטחון תעסוקתי בעתיד וגם מעלה מאד את הסבירות לגאות עתידית במחיר הדיור, בהכנסות התא המשפחתי מה שמשפיע, יחד עם הריביות הנמוכות, על הנטל הריאלי של התשלומים העתידיים על הרוכש הממוצע ומשפר את ביטחונו לקחת סיכון.
כול הכלכלנים מסכימים שאם הריבית על המשכנתאות הייתה גבוהה יותר היו קורים שני דברים - מחיר הדירה הנומינלי היה צונח מצד אחד ומצד שני היה לנו הרבה יותר קשה לשלם את המחיר, היינו נירתעים ובכך מאיצים את ירידת מחיר הדירות ועדיין היה לנו קשה לקנות אותן - ללמדנו שהמחיר הנומינלי גם אם הוא יורד בהחלט עלול להעלות את המחיר הריאלי למשתכן. שר האוצר יכול היה להתגאות שהוא הוריד את מחירי הדיור כפי שהבטיח ומצד שני הדירה הכביכול זולה הייתה מתרחק מהישג ידנו כי מחירה הריאלי היה עולה.
לכן אין כרגע בעיית "מחירי דיור" בישראל בדיוק כמו ש"מעמד הביניים המתרסק" לא רק שלא התרסק אלא דווקא משגשג עוד יותר - יטיב שר האוצר אם יסתפק בצעדים פשוטים כמו הרחבת היצע הדיורת וימקד את תשומת ליבו בהעצמת ההון האנושי בישראל, בפיתוח המחקר וההשכלה, בעידוד התעשיות המתוחכמות, בחיזוק התחרותיות, בפיתוח רשת תחבורה "מטורפת" ובפיתרון סוגיית הגז במהירות האפשרית. בסוף דירה של חצי מיליון שקל זולה יותר, יחסית, ברמת חיים של 60 אלף דולר לנפש בשנה במשק עם תעסוקה מלאה מדירה זולה הרבה יותר במשק של 40 אלף דולר לנפש בשנה ואבטלה אפילו קטנה.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה