יום שני, 10 ביוני 2013

המילכוד של מחירי הדיור


התוכנית הנוכחית של מדיניות הדיור מתמקדת בהורדת מחירי הדיור  על ידי בניית עשרות אלפי יחידות דיור על חשבון חלק מהמרחבים הפתוחים במה שמכונה "אזורי ביקוש"- קרי באזורים שממילא מאד מאוכלסים, בעיקר במרכז. מסתבר שבפריפריה הבעיה הרבה פחות חמורה. במדיניות הדיור יש הרבה הבטים אבל לדעתי לא צריך להיות ספק שלמדינת ישראל צריך להיות אינטרס עליון לפזר את האוכלוסיה כמה שניתן ולא לרכז אותה ב"אזורי ביקוש". בהקשר אוסיף שפריחת הנדל"ן במרחבים שמדרום לגוש דן, ההרחבות במושבים, הבניה בערים ובעיירות בין קריית מלאכי ויבנה עד שדרות, באר שבע וערד, כולל אשקלון בטווח הטרדת הטילים של החמאס, היא ברכה לעם ישראל והיא גם תוצאה ישירה ממחירי נדל"ן במרכז.

מכאן לכמה הנחות יסוד: .א. - מחירי הדיור במרכז, במטרופולין של תל אביב עדיין רחוקים מאד ממחירי הדיור בכל מטרופולין בעולם המערבי ואפילו בחלקים מהעולם המתפתח. הביקוש בערים כאלה הוא תמיד בשיא וימצא דורש לכל דירה שתבנה וודאי עם היא ב"אזור ביקוש".
ב. - למרות שרוב עם ישראל לא יכול לקנות דירה בלי משכנתא דווקא המשכנתאות מעלות את מחירי הדיור כי הם מעמידים הון רב מאחורי רכישת הדירות, מגדילים את אפשרויות הרכישה, הביקוש ומכאן את המחירים.
ג. - ב"אזורי ביקוש" מחירי הדיור תמיד ינסקו למקסימום שאנשים יכולים לשלם משיקולי שוק בלבד - באזורי פריפריה מחירי הדיור יהיו מוכתבים גם מהנגישות למקומות עבודה , מחינוך ומקשר טוב למרכז. לכן למשל דירות בתל אביב תמיד יחטפו במחיר המקסימלי שאפשר להשיג בשוק ובעפולה מחיר דירה זהה יהיה מותנה לא רק ביכולת התשלום של הקונה אלא גם בכבישים, ברכבת, במערכת חינוך ובאפשרויות הקשורות לתרבות הפנאי.
ד. - אף קבלן לא יבנה בכוונה כדי שמחירי הדיור ירדו בעתיד אלא אם הממשלה תסבסד אותו באופנים שונים ובקנה מידה רחב מה שמעלה את הסוגיה לאן הממשלה תקצה משאבים - לתחבורה ופריפריה או ליצירת תנאים מלאכותיים ב"אזורי ביקוש" כדי שהקבלנים יתרצו לבנות שם.
ה. אפילו יוצע שפע של דירות באזורי הביקוש במחיר מלאכותי שאינו מייצג את השוק - במחיר למשתכן מוכתב על ידי הממשלה, מיד יתפתח לידו שוק ספקולטיבי של משתכנים שיקנו דירות זולות רק כדי למכור אותם ברווח נאה בהזדמנות הראשונה האפשרית
ה. - אזורי המרכז, המכונים גם "אזורי ביקוש" סובלים ממחסור כרוני בריאות ירוקות ומרמת זיהום גבוהה מבפריפריה, כמובן כהכללה. התוכנית לצמצם בריאות הירוקות ובמרחבים הפתוחים ב"אזורי הביקוש" כדי לאפשר בניה של יחידות דיור והצפת השוק בהם תפגע בסופו של יום ובטווח הארוך בבריאות הנפשית והפיזית של חלק גדול מהאוכלוסיה.
ו. - היה והתוכנית תצליח, ולו באופן זמני, היא תפגע בצורה משמעותית בהתפתחות של הפריפריה ותחדש את נדידת האוכלוסיה מהשוליים פנימה במקום המצב היום שיש נדידה מהמרכז החוצה.

יאיר לפיד מיצג גישה חדשה בציונות שמתומצתת במשפט "לחזק את מעמד הביניים" אבל מתמקדת במרכז של ישראל - במרכז הגאוגרפי, הכלכלי והחברתי על חשבון הפריפריה והשוליים. יאיר לפיד נישמע הרבה פעמים כמי שמדבר על מעמד הביניים, עד כה הוא לא ניתפס כמי שמדבר על ישוב הנגב והגליל. אם צריך לתמוך במשכנתאות צריך להרחיב את היצע המשכנתאות לאזורים שאינם "אזורי ביקוש" ולצמצם את זמינות הכסף דווקא באזורי הביקוש. כאשר משקיעים הרבה כסף ממשלתי חייב לעמוד מאחוריו חזון ציוני של ישוב הארץ ולא מירכוזה בין חדרה לגדרה. מי שרוצה להלחם במחיר הדיור המרקיעים במרכז שיציע דיור זול ורב דווקא בפריפריה וחיבורה בתחבורה מהירה, זולה ויעילה למרכז. ניראה לי שתוכנית המלחמה במחיר הדיור, כפי שהיא הולכת ומתעצבת, נידונה לכישלון, תעלה כסף רב, תייצר מרחב פעולה אדיר לספסרים ובעיקר תנוון ותחליש את השוליים - את הפריפריה. בסוף, אם נילמד מהעולם, היא גם לא תוריד באמת את מחירי הדיור ב"אזורי הביקוש".

2 comments:

  1. אני תוהה מדוע "לא צריך להיות ספק שלמדינת ישראל צריך להיות אינטרס עליון לפזר את האוכלוסיה כמה שניתן".
    הנה ספק: האמנם השקעות עתק במצפה בגליל בשביל כמה מאות משפחות במקרה הטוב עדיפים על שכונה איכותית במרכז? או לכל הפחות במקומות שיש תשתיות קיימות - ערי הפריפריה - ולא ישובים קטנים ובודדים כמו עזוז?

    השבמחק
  2. יש וויכוח האם צריך להשקיע בישובים קטנים ומבודדים. הוויכוח קשור בשליטה על הקרקע, בביטחון והפגנת נוכחות אבל ברור שלישובים כמו גרופית, מצפה אבירים בגליל או עזוז אין באמת השפעה על בעיית מחירי הדיור. כלכלית אכן עדיף שכונה מבוססת במרכז מעזוז על גבול מצרים אבל כלכלית עדיפה שכונה מבוססת בשדרות, נתיבות, בית שאן או ירוחם על שכונה במרכז ולזה יש כן השפעה חזקה על מחירי הדיור, נושא הכתבה, כי מדבור באלפי משתכנים.

    השבמחק